کارگر آنلاین | شهرام معینی با بیان اینکه بررسی شاخص نسبت قیمت به اجاره، در مسکن می‌تواند ما را در پیش‌بینی قیمت آن یاری دهد اظهار کرد: معمولاً اجاره‌ها در بازار مسکن به صورت تدریجی افزایش یافته و قیمت هر چند سال یک بار دچار پرش می‌شود بنابراین نسبت قیمت مسکن به اجاره آن، نوساناتی دارد.
وی افزود: افزایش این نسبت نشان دهنده پرش پله‌ای قیمت مسکن و پایین بودن آن به معنای این است که بازار مستعد پرش‌های پله‌ای قیمتی بسیار زیادی است.
عضو هیئت علمی دانشگاه اصفهان گفت: اکنون این نسبت در بازار مسکن ایران بسیار زیاد است بنابراین با توجه به اینکه پرش پله‌ای قیمت مسکن انجام شده است، می‌توان گفت وارد دوره چند ساله ثبات قیمتی شده‌ایم البته لازم است درباره نرخ ارز و نقدینگی اتفاق به خصوصی رخ ندهد.
معینی با تاکید بر اینکه اگر نرخ ارز در همین حدود بماند و نقدینگی رشد آن چنانی نداشته باشد شاهد ثبات قیمت مسکن خواهیم بود، ادامه داد: با افزایش نرخ ارز، هزینه‌های ساخت مسکن و خرید مصالح افزایش می‌یابد، نسبت قیمت به اجاره اکنون بیشتر از پیک همیشگی خود که در ایران ۲۵ است، قرار گرفته است و اگر این نسبت به بیش از ۲۵ برسد شاهد ثبات قیمتی خواهیم بود.
وی با اشاره به اینکه در یک ماه گذشته نیز این اتفاق افتاده و قیمت‌ها در بازار مسکن تقریباً ثابت شده است، ادامه داد: زمانی که در جامعه نقدینگی رشد قابل توجهی داشته باشد خرید ملک به قصد سرمایه گذاری افزایش می‌باید، بنابراین برای آنکه شاهد ثبات قیمتی در بازار مسکن باشیم دو شرط ثابت بودن قیمت دلار در نرخ کنونی و افزایش نیافتن نقدینگی الزامی است.
عضو هیئت علمی دانشگاه اصفهان با بیان اینکه با افزایش نرخ دلار، قیمت مصالح افزایش یافته و هزینه‌های ساخت مسکن نیز افزایش می‌یابد، گفت: پیش از این نیز در دوره‌هایی شاهد ثبات قیمت مسکن بوده‌ایم؛ حتی در زمان‌هایی با وجود رشد نقدینگی، قیمت مسکن ثابت بود، بنابراین روند کاهشی هر دو فاکتور الزامی نیست.
معینی با تاکید بر اینکه قیمت مسکن در ایران وابستگی چندانی به دلار ندارد، اظهار کرد: قیمت مصالح تأثیر بیشتری دارد اما موضوع کلیدی در افزایش قیمت زمین کمبود عرضه آن است.
وی ادامه داد: در مورد زمین مسئله اصلی در کلانشهرها این است که اندازه کلانشهرها تثبیت شده و مساحت شهر اصفهان، تهران و یا دیگر کلانشهرها در سال‌های آتی ثابت بوده و فقط مناطق محدودی به شهرها اضافه شده است.
عضو هیئت علمی دانشگاه اصفهان گفت: ۴۰ سال پیش از این، اغلب خانه‌ها ویلایی بوده است اما در سال‌های اخیر با رشد جمعیت اغلب تخریب و چند طبقه ساخته شده و شاهد رشد برج سازی بوده‌ایم.
معینی افزود: بنابراین زمین با کمیابی ویژه‌ای در این کلانشهرها رو به رو است؛ در سایر کشورها اندازه کلانشهرها پس از تثبیت جمعیت ثابت شد، به عنوان نمونه جمعیت لندن در صد سال اخیر ثابت بوده و حتی در مواردی کاهش نیز یافته است اما در ایران در حالی که تعداد خانوارها در حال افزایش است گسترش مساحت شهر را محدود کرده‌ایم.
وی با اشاره به اینکه کمیابی زمین قیمت آن را افزایش می‌دهد، ادامه داد: باید سیاست منعطف‌تری درباره افزایش مساحت شهرها داشته باشیم تا با اضافه شدن زمین به شهرها عرضه زمین به قدری افزایش یابد که عرضه کم زمین برطرف شود.
عضو هیئت علمی دانشگاه اصفهان گفت: البته برخی شهرها همچون تهران با موانع طبیعی مانند وجود پادگان‌های نظامی برای افزایش مساحت شهر رو به رو هستند و شهر نمی‌تواند از این پادگان‌ها بیشتر پیش روی کند.