به گزارش کارگر آنلاین، به‌اعتقاد بسیاری از تحلیلگران اقتصادی و کارشناسان بازار مسکن، فضای غیرشفاف این بخش یکی از بزرگ‌ترین موانع رشد اصولی و همچنین تقویت قدرت خرید مردم در بازار مسکن به‌شمار می‌رود. 

این گروه از کارشناسان دولت را مقصر اصلی به‌وجود آمدن این شرایط می‌دانند، چراکه معتقدند دولت با ایجاد حفره‌های رانتی و امتیازات غیرقانونی برای برخی سوءاستفاده‌کنندگان، موجبات گسترش فساد در این بخش را فراهم کرده است.
گروهی دیگر از کارشناسان این حوزه معتقدند وضع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند موجب کاهش قیمت مسکن شود. 
این رویکرد بارها در مقاطع زمانی مختلفی مورد توجه مسئولان دولتی و حتی نمایندگان مجلس شورای اسلامی قرار گرفته اما تا امروز طرحی دقیق و کاربردی در این زمینه به تصویب نرسیده 
است. اما عده دیگری از کارشناسان بر این باورند که با چنین اقداماتی قیمت مسکن پایین نخواهد آمد، زیرا به موازات آن طرح‌هایی مانند فروش متری مسکن اجرایی می‌شود که برنامه‌های دیگر را بی‌اثر می‌کند. 
کمال اطهاری اقتصاددان از همین دسته است. وی معتقد است تا زمانی که شفافیت بر بازار مسکن حاکم نشود، هیچ اقدامی در جهت منافع مردم به ثمر نخواهد رسید.
 این تحلیلگر اقتصادی در گفت‌وگویی که با روزنامه صمت داشت، اجرای طرح رهن ثانویه را یکی از راه‌های ساماندهی حوزه مسکن دانست و با تاکید بر تجربه موفق سایر کشورها و کارساز بودن این طرح، آن را یکی از بهترین راه‌حل‌های بازار مسکن در ایران می‌داند. 
در ادامه گفت‌وگوی این اقتصاددان را با خبرنگار صمت می‌خوانید.

باتوجه به گرانی‌های بی‌سابقه اخیر در بخش مسکن، شرایط را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

بخش مسکن، بخش بیماری است و این بیماری هم ناشی از توسعه رانت در این بخش است که با تراکم‌فروشی آغاز شده و مقولاتی مثل ارائه تسهیلات از عهده مقابله با رانت 
برنمی‌آیند. 
تراکم‌فروشی بهای زمین را به‌حدی افزایش داده که اکثریت مردم چون درآمد رانتی ندارند امکان خرید یا اجاره مسکن را هم ندارند.

آیا تسهیلات بانکی می‌توانند برای خانه‌دار کردن مردم کارساز باشند و عملا تسهیلات بانکی چند درصد قیمت یک ملک را پوشش می‌دهند؟

اتفاقا دقیقا همین امر تسهیلات را بی‌فایده کرده، چراکه بهای مسکن در ایران حدود ۲۰ برابر درآمد سالانه یک خانوار متوسط است، در حالی که حد قابل تحمل آن در جهان حدود ۵ برابر است و این میزان اختلاف واقعا قابل درک نیست و از تحمل مردم نیز خارج است. 
اگر این میزان حدود ۵ برابر باشد یک خانواده متوسط می‌تواند با اختصاص حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد درآمد خود به‌راحتی از عهده اجاره‌بها یا بازپرداخت وام‌های مربوطه بربیاید. 
سیستم بانکی نیز ذخیره آنچنانی ندارد که از عهده پرداخت وام‌های کلان برآید و تسهیلات مناسبی در اختیار مردم قرار دهد. از طرفی وقتی بهای مسکن به ۲۰ برابر درآمد سالانه خانوار می‌رسد و تسهیلات مناسبی هم در دسترس نیست، می‌بینیم خانواده‌هایی در سطوح متوسط اقتصادی حتی اگر تمام درآمد خود را به مسکن اختصاص دهند باز هم توان پرداخت هزینه‌های آن را 
ندارند. 
حالا اگر تورم و بیکاری را هم به این شرایط اضافه کنید، خواهید دید که بازار مسکن کاملا قفل شده و اقتصاد ایران را نیز قفل کرده است. یکی از دلایل اصلی این بن‌بست هم بنگاهداری بانک‌ها در مال‌ها و برج‌های لوکس است که با روابط و بازی‌های فسادبرانگیز و معاملات صوری قیمت‌ها را بالا نگه می‌دارند و حتی طرحی عجیب و بازاری جعلی به‌نام مسکن متری را هم در این بین مطرح می‌کنند که تنها نتیجه آن معافیت خانه‌های خالی از مالیات است.
توجه داشته باشید که مثلا یک متر از یک برج را در این بازار جعلی می‌فروشند، سپس ادعا می‌کنند که این واحدها به فروش رسیده و به همین سادگی از زیر بار پرداخت مالیات خانه‌های خالی فرار می‌کنند. 
اما جالب‌تر این است که در بازار خرید و فروش متری مسکن، بانک‌ها این خانه‌ها را از یکدیگر به‌صورت متری می‌خرند و به‌سادگی قانون را دور می‌زنند.
اجرای چنین طرح عجیبی در هیچ کشوری سابقه ندارد و یک تقلب بسیار بزرگ است. در برخی کشورها سیستمی وجود دارد به‌نام «رهن ثانویه» که مانع از پولشویی می‌شود و باعث شفاف‌تر شدن بازار مسکن هم شده است. تعریفی که از این طرح می‌توان ارائه داد بسیار مشخص است.
 شما وقتی وام خرید مسکن دریافت می‌کنید تعهد می‌کنید که طی ۱۰ تا ۱۵ سال این وام را پس بدهید؛ خب این سیستم همان سیستم اوراق بهادار است؛ در نتیجه بیمه‌ها این اوراق را در بورس‌های مختلف به فروش می‌رسانند.
 به این ترتیب دیگر نیازی به سپرده‌گذاری در بانک‌ها نیست و مردم مجبور به انباشتن پول خود در بانک‌ها نیستند، چراکه بانک‌ها از طریق فروش این اوراق منابع لازم را به‌دست می‌آورند.
 این اوراق حتی در سطح جهانی به فروش می‌رسند؛ مثلا ایالات متحده امریکا اوراق رهن ثانویه را به چین می‌فروشد.
خب از این طریق نقدینگی به صورت سالم جذب می‌شود و مردم نیز آسیبی نمی‌بینند، اما اگر سیستم رانتی باشد و شغلی هم در کار نباشد دیگر وامی نمی‌توان گرفت. 
حالا فرض کنید وام هم گرفته شود؛ با این قیمت‌های بالا (۲۰ برابر درآمد سالانه خانوار) دیگر کسی حتی نمی‌تواند مسکن اجاره کند چه برسد به خرید. به همین دلیل است که معتقدم بازار مسکن در ایران قفل شده است. 
حالا فرض کنید این طرح‌های عجیب و غریب و متقلبانه هم اجرا شود که دیگر قفل روی قفل زده می‌شود و این گره کور دیگر به هیچ وجه باز نخواهد شد.
 برای مثال در همین طرح مسکن متری شما یک متر از مسکنی را می‌خرید که اصلا نمی‌دانید کجای این مملکت قرار دارد؟! اتفاقا چنین طرح‌هایی فقط و فقط علیه بورس عمل خواهند کرد و قطعا موجب شکستن بورس می‌شوند.
 باید توجه داشت که چنین اقداماتی را عده‌ای طرح‌ریزی می‌کنند تا از اساس مالیات ندهند. خب چرا اصلا مالیات وضع می‌کنید که این‌گونه آن را دور بزنید؟

آیا سازکار رهن ثانویه تاکنون در ایران اجرایی شده است؟

این طرح از سال ۱۳۵۴ در ایران مطرح شده و مجتمع‌های اکباتان به‌نوعی حاصل اجرایی شدن رهن ثانویه هستند که توسط سازمان برنامه و بودجه وقت نیز پشتیبانی شد. 
در وهله اول تسهیلاتی برای ساخت این پروژه اختصاص یافت، سپس اوراق را به بانک سپردند و دیدیم که دوباره همان میزانی که تخصیص داده شده بود، به سیستم بازگشت. 
از همان روز تا به‌حال بارها مسئله رهن ثانویه مطرح شده است. حتی در برنامه اول توسعه هم روی این طرح بحث شد اما متاسفانه آن را اجرایی نکردند و بعدها دیدیم که تراکم‌فروشی را اجرا کردند.
 البته نباید فراموش کرد که اگر طی اجرایی کردن برنامه رهن ثانویه هم حباب ایجاد کنند و تراکم‌فروشی نیز ادامه داشته باشد، آسیب‌های جدی به اقتصاد وارد می‌شود؛ اما در اغلب کشورها ۲۰ تا ۵۰ درصد تولید ناخالص داخلی از همین راه اوراق رهن ثانویه تامین می‌شود.

پس به‌نظر شما تکلیف ما با مالیات بر خانه‌های خالی چیست؟

به‌نظر من با این اوصاف بهتر است اصلا مالیاتی برای خانه‌های خالی وضع نشود. در این صورت حداقل منابع و وقت کمتری صرف می‌شود و قیمت مسکن هم بیش از این افزایش پیدا 
نمی‌کند. 
متاسفانه برخی نمایندگان مجلس شورای اسلامی فکر می‌کنند که نخستین بار به ذهن همین نمایندگان رسیده که مالیات بر خانه‌های خالی وضع کنند و تا به حال هیچ کس اجرای چنین قوانینی به فکرش خطور هم نکرده است.

البته شورای نگهبان هم طرح مجلس را رد کرد.

بله؛ همینطور است. احتمالا عقلایی به اعضای شورای نگهبان گفته‌اند که چنین طرحی کارساز نخواهد بود، اما می‌بینیم که برخی نمایندگان دست‌بردار نیستند و همچنان برای تصویب و اجرای این طرح پافشاری می‌کنند. 
در حالی که یک نفر باید به این گروه از نمایندگان مجلس بگوید شما اگر واقعا نگران حوزه مسکن هستید، بهتر است جلوی فروش متری مسکن را بگیرید تا مشکلاتی که پیش‌تر نیز ذکر شد پیش نیاید. 
خب همینطور می‌شود که می‌بینیم قفل روی قفل زده و اقتصاد ما روز به روز با گره کورتر و بزرگ‌تری مواجه می‌شود. 
حالا آقایان مجلس در دوره‌های قبلی و همین دوره می‌گویند بخش مسکن لکوموتیو اقتصاد است. در هیچ اقتصاد نئوکلاسیکی چنین شعاری داده نشده است؛ چه برسد به اینکه چنین حرفی در عصر اقتصاد دانش‌بنیان و جهانی شدن گفته 
شود.
با چنین شعارهایی می‌بینیم که مالیات هم بر مسکن بسته می‌شود. خب این حرف‌ها و اعمال با یکدیگر تناقض دارند و می‌بینیم که دم خروس هم بیرون می‌زند.
در یک سیستم سالم که بهای مسکن و زمین رانتی نیست، همان تولیدکنندگان مصالح می‌توانند مسکن‌های تولید شده را خریداری کنند. این بحث یکی از قواعد ساده اقتصاد کلان است اما وقتی بحث تراکم‌فروشی در میان باشد، اجرای چنین طرح‌هایی غیرممکن می‌شود. 
به‌همین دلایل در کشورهایی که بهای مسکن رانتی نیست، تسهیلات مسکن را حتی تا ۹۰ درصد بهای ملک بالا می‌برند؛ دلیلش این است که بخش‌های دیگر را سامان داده‌اند و یک مجموعه سالم و کارآمد در حال کار کردن هستند.
آیا اقتصاد دانش‌بنیان می‌تواند این شرایط را بهبود بخشد؟
اگر می‌بینید که در کشورهای دیگر چنین سیستمی به‌خوبی فعالیت دارد، به این دلیل است که سیستم آموزشی این کشورها خصوصی نیست و می‌توانند کارگران را آموزش دهند تا در این سیستم بتوانند به‌خوبی کار کنند و بازدهی داشته باشند. 
البته باید توجه داشته باشید چنین سیستمی در شرکت‌های دانش‌بنیان واقعی می‌تواند کارساز باشد؛ نه این سیستم متقلبانه‌ای که ما امروز درگیرش هستیم.
 البته شرکت‌های ما قابل احترام هستند و مخاطب من آنها نیستند. حرف من این است که دولت نمی‌تواند اسم یک شرکت علمی را دانش‌بنیان بگذارد؛ این یک تقلب است. 
حالا جالب اینجاست که به چنین شرکت‌هایی وام ۴ درصد می‌دهند اما به شرکت‌های دانش‌بنیان واقعی وام‌های ۲۰ درصد داده می‌شود. 
خب با این روند طبیعی است که مثلا شرکتی مانند ارج ورشکست شود. 
کارگری که در ارج کار می‌کند تا با سامسونگ به رقابت بپردازد را باید آموزش داد. تمام بار این آموزش را که نمی‌شود به گردن شرکت‌ها انداخت.

اگر شما به مدل‌های توسعه بی‌توجهی کنید نمی‌توانید انتظار داشته باشید که با یک مالیات بستن بتوانید مثلا مشکل مسکن را حل کنید. برخی نمایندگان مجلس گفتند طرح مسکن اجتماعی از سوئد گرفته شده و به همین دلیل با آن مخالفت می‌کنند اما در عوض مالیات برای خانه‌های خالی در نظر می‌گیرند! این شرایطی که پیش آورده‌اند خنده‌دار است. 
جالب اینجاست که اگر با این افراد مقابله هم بشود می‌گویند عده‌ای می‌خواهند مانع شفاف‌سازی شوند، اما کسی نمی‌گوید اگر به‌دنبال شفاف‌سازی هستید، پس چرا جلوی رهن ثانویه را گرفتید؟ در زمان وزیر پیشین دقیقا همین اتفاق افتاد و دیدیم وقتی به تراکم‌فروشی اعتراض شد، به‌سرعت جلوی طرح رهن ثانویه هم گرفته شد. 
در بورس هم قرار بود سهام شرکت‌های سازنده مسکن را به مردم بفروشند اما جلوی آن را هم گرفتند؛ خب چنین اقداماتی معنادار و با اصول شفاف‌سازی بازار مغایر است.

این شفافیت در بازار چگونه قابل اجرا است؟

شفافیت یعنی شما شرکتی دارید و تولیدکننده هستید و مردم هم از شما خرید می‌کنند؛ به این شرط که شما از رانت استفاده نکرده باشید، مثلا زمین و مصالح غیررانتی باشند. 
در این صورت است که مردم هم مسکن ارزان‌تر به دست‌شان می‌رسد و هم این برج‌های فوق‌لوکس و خالی ساخته نمی‌شوند.
از طرفی هم عده‌ای می‌توانند از این خرید و فروش غیررانتی منتفع شوند که برای رسیدن به این رویه روشن و شفاف یکی از بهترین راه‌ها پیاده‌سازی طرح رهن ثانویه است؛ نه این طرح‌های موهومی که آقایان می‌گویند.
 این طرح‌ها فقط و فقط باعث ایجاد حباب در بازار مسکن می‌شوند و مردم نیز روز به روز بیشتر ضرر می‌کنند. 
سیستمی که درحال‌حاضر شاهدش هستیم فقط یک دور باطل است که عده‌ای راه انداخته‌اند و متاسفانه کارشناسانی هم داریم که برای همه فصول و در همه شرایط به این اقدامات تقلبی سرویس می‌دهند. 
این دست افراد در تمامی کابینه‌ها هم هستند و بعد از اینکه کار به مشکل می‌خورد و انتقادات بالا می‌گیرد بلافاصله استعفا می‌دهند و می‌گویند به اندازه کافی بازارسپاری صورت نگرفته است.
 تمام اصول و قواعد برنامه‌های جامع را نیز زیر پا می‌گذارند و یک سری شعبده‌بازی‌هایی را جایگزین برنامه جامع می‌کنند. من نام این دست افراد و کارشناسان را «شعبده‌بازانی برای همه فصول» می‌گذارم.

پس از دید شما ارائه تسهیلات بانکی و افزایش سقف این تسهیلات در چنین سیستمی کارساز نخواهد بود؟

بله؛ همینطور است. اصلا نه‌تنها شرایط را بهتر نخواهد کرد، بلکه ممکن است به مشکلات بازار مسکن هم اضافه شود. 
ما دائم قفل روی قفل می‌زنیم و به همین دلیل است که چنین شرایطی را تجربه می‌کنیم. واقعا تنها بازنده این اوضاع مردم عادی هستند که روز به روز قدرت خرید و حتی اجاره مسکن را از دست می‌دهند.