بازار اجاره مسکن به کدام سو می‌رود؟

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی کاهش ۱۰ درصدی تولید مسکن در نیمه اول سال ۹۹ را پیش بینی و اعلام کرده در حوزه اجاره بها با توجه به آسیب معیشت خانوار، تثبیت اجاره بها در دو ماه ابتدای سال ۱۳۹۹ محتمل است اما در ادامه سال میزان افزایش احتمالاً به روند بین۲۰ تا ۳۰ درصد سال‌های اخیر بازخواهد گشت.

به گزارش کارگر آنلاین، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی که آخر فروردین ۹۹ منتشر کرد، به بررسی ابعاد اثرات ویروس کرونا بر بخش مسکن پرداخته است. درحالی که برخی رکود بازار مسکن را برای شش ماهه اول سال ۹۹ پیش‌بینی می‌کنند، مرکز پژوهش‌های مجلس افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی نرخ مسکن برای دوره بعد از کرونا را به عنوان تحلیل ارائه داد.

بر اساس این گزارش گسترش آنی شیوع ویروس کرونا در اسفندماه ۱۳۹۸ به کاهش شدید فعالیت‌های اقتصادی، تعطیلی مشاغل و کاهش تعاملات اقتصادی منجر شد که به طور مستقیم اثر خود را در کاهش ۲۴ درصدی تعداد معاملات ماهیانه شهر تهران نسبت به بهمن ماه ۱۳۹۸ و همچنین کاهش نسبت به معاملات اسفندماه ۱۳۹۷ نمایش می‌دهد.

با تعطیلی کسب وکارها و به خصوص برخوردهای رودررو، انتظار می‌رود روند کاهشی تعداد معاملات اسفندماه، در فرودین ۱۳۹۹ هم ادامه یابد. پیش‌بینی در مورد تداوم وضعیت نرخ و تعداد معاملات مسکن تاحد زیادی مبتنی بر سناریوهای زمانی مهار شیوع ویروس کرونا متغیر خواهد بود، به نظر تداوم وضعیت قرمز و تعطیلی و کاهش کسب وکارها مستقیماً به کاهش یا ثبات تعداد معاملات و ثبات یا کاهش قیمت‌ها در فصل بهار منجر شود.

تاثیر کرونا بر حوزه اجاره بها

در حوزه اجاره بها به نظر می‌رسد با توجه به آسیب معیشت خانوار، تثبیت اجاره بها در دو ماه ابتدای سال ۱۳۹۹ محتمل باشد، هرچند در ادامه سال احتمالاً به روند افزایشی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد سال‌های اخیر بازخواهد گشت.

موضوع مهم در این حوزه تشدید شکاف استطاعت خانوار با پرداخت هزینه اجاره بهاست که به نظر نیازمند مداخله دولت است.

وضعیت مستاجران انگلستان در دوره کرونا

در همین حوزه تجارب مشابه جهانی در زمینه حمایت از مستأجران در حال افزایش است. در انگلستان با توجه به شرایط پیش آمده در اثر شیوع کرونا، صاحبخانه‌ها تا سه ماه آینده از جواب کردن مستأجران خود منع شدند.

وضعیت مستاجران آلمانی در دوره کرونا

دولت آلمان در صدد کمک هایی، از جمله ممنوعیت اخراج مستأجران واحدهای مسکونی و تجاری در صورت عدم پرداخت اجاره است.

به نظر می‌رسد انفعال دولت و وزارت راه و شهرسازی در ایفای نقش ساماندهی بازار مسکن استیجاری، تبعات اقتصادی و اجتماعی نامطلوبی خواهد داشت و تعریف گزینه و بسته‌های حمایتی و تشویقی در این حوزه الزامی است. هرچند به لحاظ محدود بودن ابزارهای اقدام درحوزه مسکن استیجاری نتوان انتظار سیاست مؤثر کوتاه مدت در این حوزه داشت.

کاهش ۱۰ درصدی عرضه در نیمه اول سال

توقف الزامی یا خودخواسته فعالیت کارگاه‌های ساختمانی شهرها که از اسفندماه مطرح و به مرور اجرا شد به تدریج به روال معمول نزدیک می‌شود و به مثابه دو ماه تأخیر در تکمیل واحدهای ساختمانی است و حداقل ۱۰درصد کاهش عرضه در نیمه نخست سال ۱۳۹۹ پیش‌بینی می‌شود. دشواری و محدودیت‌های تردد برون و درون شهری، ملاحظات سلامت نیروی انسانی و تعطیلی کسب وکارهای مرتبط نیز در این کاهش عرضه مؤثر خواهند بود.

تقاضای مصرفی مسکن کاهش می‌یابد

با تداوم رشد نرخ مسکن در واپسین ماه سال ۱۳۹۸ با ۸.۶ درصد رشد نرخ نسبت به بهمن ماه؛ متوسط نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲گانه شهر تهران در اسفندماه به بیش از ۱۵.۵ میلیون تومان رسید؛ که یکی از بیشترین نوسانات ماهیانه مسکن در سال‌های اخیر به شمار می‌آید که در مجموع در سال ۱۳۹۸ با بیش از ۶۰ درصد افزایش نرخ در تداوم رشد ۷۰ درصدی نرخ مسکن سال ۱۳۹۷( آمار شهر تهران) به شکاف یکسره بین استطاعت خرید مسکن خانوار و تقاضای مصرفی مسکن با قیمت‌های عرضه مسکن دامن زده است.

هرچند درصد کاهش قابل ملاحظه تعداد معاملات مسکن نسبت به ماه قبل و نیز ماه مشابه سال قبل نشان گر عدم کشش بازار مصرفی و احتمالا سهم بالای تقاضای بازار سرمایه مسکن در امتداد تحولات ارزی و افزایش نرخ مصالح ساختمانی عمده و چشم‌انداز تحولات اقتصادی سال ۱۳۹۹ قابل تفسیر است. بر این اساس دور شدن متقاضیان واقعی از بازار مسکن و فاصله بیشتر استطاعت مسکن خانوار به کاهش تقاضای مصرفی منجر خواهد شد.

تقاضای سرمایه ای، اما بیشتر تابع چشم‌انداز کلان اقتصادی و وضعیت سایر بازارها خواهد ماند، هرچند اجرایی شدن قوانین در مورد خانه‌های خالی و گران قیمت می‌تواند اندکی از این تقاضا بکاهد و وضعیت بازار را تعدیل کند.

تاثیر اندک اشتغال مسکن از کرونا

همانند سایر حوزه‌ها، اثرپذیری منفی و افزایش بیکاری ناشی از شیوع کرونا در بخش مسکن و ساختمان نیز قطعی است، اما شدت آن برحسب گروه‌های فعالیت عمده متفاوت خواهد بود. به نظر می‌رسد کمترین اثر شغلی منفی در حوزه صنایع و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی خواهد بود که قابل اغماض است. البته در حوزه فروشندگان کالا و مصالح ساختمانی آثار منفی اقتصادی و اشتغال ملموس خواهد بود.

در حوزه مشاغل خدماتی مرتبط با مسکن و ساختمان و همچنین فعالیت خرید و فروش و بنگاه‌های مسکن و مشاورین املاک، آسیب‌پذیری اقتصادی و شغلی قابل توجه و نیازمند تدارک تمهیدات مناسب است.

راهکارها و پیشنهادهایی که در پایان این پژوهش ارائه شده نیز به شرح زیر است:

• ارائه گزینه‌های حمایتی به مستاجران

- امکان پرداخت وام استیجاری به مستاجران

- معافیت یک ماهه اجاره بها املاک دولتی و نهادهای عمومی

- تمدید ۳ ماهه مدت قراردادهای جاری املاک دولتی و نهادهای عمومی بدون افزایش اجاره بها

• تسریع ورود وزارت راه و شهرسازی به ساماندهی بازار استیجاری

• تمدید عدم افزایش عوارض صدور پروانه ساختمانی از دو ماه ابتدای سال به شش ماه نخست سال ۱۳۹۹

• کاهش نرخ سود و افزایش مدت بازپرداخت وام‌های بانکی برای هر سوی عرضه و تقاضای مسکن

• تنفس ۳تا۶ ماهه اقساط سازندگان و خریدارن مسکن بر حسب میزان آسیب پذیری

• توسعه خدمات مشاوره آنلاین و بسترهای مجازی انتخاب و خرید و اجاره مسکن

• تکمیل، اصلاح و ارتقای سامانه اطلاع رسانی املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی برای کشف نرخ واقعی برای متقاضیان

مبتنی بر معاملات واقعی